蒋某某第三人执行异议之诉纠纷抗诉案

蒋某某第三人执行异议之诉纠纷抗诉案

【关键词】

执行异议之诉 物权期待权 房屋买卖

【要 旨】

在生效民事裁判结果监督案件办理中，检察机关要敢用、会用、善用法定监督手段和一体化办案机制，上下联动，协同开展调查核实工作。在全面查清案件事实的基础上，严格适用法律和司法解释，秉承生存权利优先原则，平衡好各方当事人权利义务关系。

【基本案情】

2010年9月28日，成都铁路局职工杨某某在该局住房建设指挥部处购得一套建筑面积为87.46平方米的住房，并取得房屋的所有权证书。案涉房屋位于郫县，小区名为“某某花园”，系成都铁路局修建的经济适用房，土地性质为划拨。

2013年11月2日，杨某某将案涉房屋以30万元的价格卖给蒋某某、温某某夫妇，并签订《房屋转让协议》。合同签订当日，蒋某某依约交付了25万元购房款。杨某某迟迟未按合同约定腾退房屋，蒋某某于2014年6月23日起诉至人民法院，法院判决杨某某向蒋某某、温某某腾退房屋。

2015年4月12日，蒋某某向杨某某提前交付了余款中的2万元，杨某某才将房屋交付给蒋某某。后因杨某某拒绝协助办理过户登记，蒋某某夫妇于2016年4月11日起诉至成都市郫都区人民法院，该院判决杨某某协助蒋某某、温某某办理案涉房屋过户手续。判决生效后，蒋某某申请强制执行。2017年3月23日，郫都区人民法院向不动产登记中心发出协助执行通知书，发现案涉房屋因杨某某与成都某住房担保公司追偿权纠纷一案，已于2017年3月15日被成都市青羊区人民法院裁定查封。

2017年3月30日，蒋某某、温某某向青羊区人民法院提出执行异议申请，被驳回。2017年5月2日，蒋某某、温某某向青羊区人民法院提起执行异议之诉，并于2018年7月将案涉房屋购房款尾款3万元交付至法院指定账户。青羊区人民法院一审判决停止对案涉房屋的执行。

成都市某住房担保公司不服一审判决，向成都市中级人民法院提起上诉。成都市中级人民法院认为，因蒋某某、温某某在签订房屋转让协议时，忽略案涉房屋作为经济适用房的权利限制，明知案涉房屋不得直接上市交易仍然购买，案涉房屋未能办理过户登记不属于“非因买受人自身原因”，该案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决撤销一审民事判决，驳回蒋某某、温某某的诉讼请求。

蒋某某、温某某不服二审判决，向四川省高级人民法院申请再审，该院裁定驳回蒋某某、温某某再审申请。蒋某某、温某某不服成都市中级人民法院生效判决，向成都市人民检察院申请监督。

【检察机关履职情况】

成都市人民检察院向成都市郫都区住房和城乡建设局调取到一份加盖成都铁路局公章的《关于郫县“某某花园”职工经济适用住房上市交易的情况说明》。该说明载明成都铁路局表示放弃优先回购权，案涉房产2010年9月28日起算满五年即可上市交易。成都市人民检察院遂提请四川省人民检察院抗诉。

四川省人民检察院为进一步查明案涉房屋是否满足上市交易条件，走访了郫都区不动产登记中心和郫都区住房和城乡建设局，查明上述单位对于案涉“某某花园”的经济适用房，均是以首次购买合同的签订之日（2010年9月28日）起算五年限制上市交易期限。四川省人民检察院指导成都市人民检察院对案涉房屋同小区同栋楼其他类似蒋某某的房屋转让受让人过户情况进行核实，证实案外人詹某某、姚某某先后购买案涉小区的同性质房产，均已于2016年9月办理了房屋产权登记。经过上述调查核实结合案件卷宗审查情况，查明本案杨某某作为职工，系2010年9月从成都铁路局首次购买案涉房屋，到2015年9月29日该房屋五年上市交易限制解除即可办理过户登记。因此，案涉房屋在查封前上市交易限制已解除，客观上不存在办理过户登记的履行障碍，经济适用房的性质并非蒋某某不能办理过户登记的原因。

四川省人民检察院经审查认为，案涉房屋在查封之前已解除五年上市交易限制。在限制解除后，案涉房屋查封前，买房人蒋某某、温某某在全面履行合同义务的同时，一直积极主张且通过诉讼敦促杨某某办理过户，并提前缴纳了全部房屋价款，对案涉房屋未办理过户登记并无过错，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。蒋某某、温某某作为无过错的房屋买受人，居住案涉房屋多年，依法享有案涉房屋的物权期待权，相较于杨某某的一般债权人，应当优先保护。2021年12月8日，四川省人民检察院向四川省高级人民法院提出抗诉。2022年4月19日，四川省高级人民法院作出再审判决并依法改判：撤销原二审判决，维持一审判决。

【典型意义】

（一）用足用好调查核实，上下联动实现精准监督。对仅通过阅卷难以准确认定事实以及判断是否存在诉讼违法情形的案件，检察机关要用好用足调查核实权，确保监督精准。办理提请抗诉案件，上下两级检察院应充分发挥一体化办案机制优势，采取上下联动走访有关部门和单位，询问证人和相关知情人，与原审承办法官充分沟通了解裁判思路，核实申请人提交的各类证据材料等方式，全面查明案涉关键事实，为实现精准监督奠定基础。

（二）准确把握法律适用标准，依法监督统一裁判尺度。办理执行异议之诉案件，是否“非因买受人自身原因未办理过户登记”的理解与适用是司法实践中的难点。经济适用房上市交易受五年期限限制，但法律法规并未禁止购买经济适用房，故不能仅凭案涉房屋为经济适用房而简单地将房屋未能办理过户归责于买受人自身，而应根据案件具体情况综合分析主客观因素，查明买受人主观上是否存在疏忽或放任等怠于行使权利的情形以及涉案标的物客观上是否可以交易过户，从而准确把握“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一房屋买受人排除强制执行关键构成要件的适用。

（三）秉承生存权优先理念，助力实现“住有所居”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，符合法定条件的买受人对不动产的物权期待权具有排除强制执行的效力。该规定目的是优先保护人民群众生存价值、居住权利。检察机关在办案中要贯彻生存权优先和以人民为中心的理念，遵循生存权优先于普通金钱债权原则，在兼顾双方利益保护的同时，适度向相对弱势的房屋买受人一方倾斜，维护善意购房人“住有所居”的合法权益。

【相关规定】

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第二百一十五条

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条

《人民检察院民事诉讼监督规则》第九十条