最高人民检察院发布6件涉房地产纠纷民事检察监督典型案例

最高人民检察院发布6件涉房地产纠纷民事检察监督典型案例（2024.04.11发布）

1.张某等71户业主与贵州省安顺市某房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷检察和解系列案

【典型意义】（一）检察机关在办理涉房地产监督案件中，应着眼实质性解决购房者困难问题，依法能动履职，切实维护民生民利。住房问题涉及人民群众的切身利益，依法妥善处理房地产纠纷是“检护民生”的重要内容。检察机关在办理涉房地产纠纷案件中，要结合房地产调控政策和市场经营现状，充分评估购房者诉求实现的可能性，并以此为导向，选择最优处理方式。本系列案中，法院调减违约金依据不足，违背合同诚实信用原则，但“一抗了之”既无法解决办证问题，也将面临再审后按照合同判决无法执行的情况。鉴于此，检察机关在全面调查核实的基础上，充分评估实质化解争议的可能性，能动开展检察和解，引导双方当事人依法合理解决矛盾纠纷，一揽子解决购房者反映强烈的办证问题及违约金问题，最大限度保障了购房者的合法权益，彰显了民事检察为民司法的情怀和担当。

（二）检察机关对涉房地产监督案件开展矛盾化解，应强化一体、综合、能动履职，多方联动形成合力，提升检察和解实效。近年来，随着经济下行压力增大，大量商品房买卖纠纷进入民事诉讼，其中以逾期交房、逾期办证纠纷居多，呈现出涉诉人数多、涉诉标的大、当事人矛盾尖锐的特点，化解难度大。检察机关在开展检察和解中，要充分运用法治思维和法治方式，通过上下一体、检法联调、府院联动，形成多向发力、分层递进、衔接配套多元解纷格局，积极推进一体综合能动履职，在促进行政审批、查找房企财产、加强释法说理和风险防控等方面协作配合，提升检察和解效果。

【法宝引证码】CLI.C.550002173

2.孙某与衡水某房地产开发有限公司确认合同无效纠纷民事检察和解案

【典型意义】（一）检察机关办理涉商品房买卖合同监督案件，既要准确认定法律关系，也要注重案件办理实效，解决购房人急难愁盼问题。房产事关老百姓的生存权益。实践中，有的房地产公司为了销售便利，将本属业主共有的屋顶部分承诺特定住户享有使用权，特定住户在屋顶上私自搭建建筑物，损害楼体结构，造成安全隐患。本案中，针对某房地产公司销售商铺时，制定的“二楼楼顶平台归三楼住户使用”的格式条款，孙某意图通过起诉该格式条款无效，实现对楼顶的使用权能，解决因三楼住户在二楼楼顶平台私搭乱建导致屋顶漏水问题。但根据有关法律规定，案涉楼顶平台并非属于孙某所购商铺的专有部分，案涉条款虽为格式条款，但并非当然无效，孙某的诉求得不到法律的支持。鉴于上述情况，检察机关在准确认定法律关系的基础上，综合考虑法理情，通过公开听证促进双方达成了和解协议，使矛盾得到实质性化解，真正做实人民群众可感受、能体验、得实惠的检察为民。

（二）检察机关在办案中应当以个案为切口，延伸检察监督，助推社会综合治理，并建立长效工作机制。本案办结后，检察机关通过走访调研、大数据筛查，发现当地近年来因私搭乱建问题得不到妥善解决而激化矛盾并诉至法院的案件多发。为推动行业治理，检察机关坚持一体履职，成立专班开展有关工作，向有关部门制发社会治理类检察建议并跟进落实情况，确保取得实效。此外，本案当事人孙某的父亲是一名退役军人，案涉商铺是倾多年积蓄为子购买，其为房屋漏水问题奔走维权，却得不到及时妥善解决，一定程度上反映出当地退役军人权益保障方面存在机制不畅等问题。为此，衡水市人民检察院与衡水市退役军人事务局就保护退役军人合法权益会签《关于加强支持起诉工作保护退役军人合法民事权益的工作机制》，建立了检察机关驻退役军人事务局民事支持起诉服务站，进一步形成了退役军人合法权益保护的工作合力。

【法宝引证码】CLI.C.550002174

3.张某仲与唐某房屋租赁合同纠纷检察和解案

【典型意义】（一）检察机关在办案中应当强化民法典理念引领，厘清法律关系，助推房地产租赁市场规范化、法治化。本案法院审理时适用合同法，检察监督时民法典已实施。两者虽未规定名义承租、实际承租的责任问题，但民法典新增次承租人可直接向出租人支付租金，其多付部分享有向承租人追偿的权利，蕴涵了谁使用谁付费，由实际使用人支付租金的立法精神。检察机关依法调查核实，查清案件基本事实为促成三方当事人签署检察和解协议奠定了基础。检察机关通过检察和解，促使名义承租人与实际承租人自愿共同负担债务，符合民法典鼓励交易和保护债权人的价值取向。

（二）检察机关在办案中应当积极推动检察和解与法院执行和解无缝对接，促成检法双赢，减轻当事人诉累。定分止争是司法工作的应有之义。检察机关在监督法院民事生效判决时，通过构建“调查核实查明事实+公开听证+引导检察和解+对接法院执行和解+跟进督促执行”的办案模式，既保证和解协议有效落实，又与法院形成合力，共同保护各方民事主体合法权益。本案中，检察机关推动检察和解对接法院执行和解，法院恢复执行案件，避免程序空转，节约司法资源，最大效率解决当事人矛盾纠纷。

【法宝引证码】CLI.C.550002175

4.宋某军、赵某、刘某源申请不予执行仲裁裁决执行监督系列案

【典型意义】（一）检察机关办理“一房二卖”监督案件，应当坚持区分原则，准确认定房屋买卖合同效力以及房屋所有权的归属。“一房二卖”是指出卖人将同一特定房屋出售给不同买受人的行为。实践中，作为房地产开发商出卖人因国家房地产调控政策限制，融资渠道收窄，资金链日益绷紧等压力而实施“一房二卖”等违法行为，既损害了买受人的合法权益，也破坏了房产交易秩序。检察机关在办案中，应当综合办理房屋变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，未取得房屋所有权的其他买受人则有权请求出卖人返还购房款并赔偿其损失。本案中，检察机关充分发挥民事检察职能作用，对房产交易中的“一房二卖”问题进行有效监督，维护了顺位在先房屋买受人宋某军等的合法权益，增强了人民群众的房产交易信心，保障了房地产交易秩序和安全，落实了以人民为中心的发展思想，以检察力量守护民生民利。

（二）检察机关通过监督法院对生效仲裁裁决的执行活动，有效维护仲裁案外人的合法权益。现阶段，检察机关对仲裁活动直接进行监督，尚无明确的法律依据，但通过监督人民法院仲裁裁决司法审查实现对仲裁程序的间接监督，既有法律依据，也有实践基础。根据民事诉讼法的规定，检察机关有权对人民法院的执行活动实施法律监督，人民法院对仲裁裁决裁定执行或者不予执行，所作裁定即属于人民法院民事执行裁判，如果裁判确有错误的，检察机关应当进行民事执行监督。本案中，开发商某房产公司故意向仲裁机构隐瞒案涉房屋已出售并备案的事实，致使仲裁机构作出错误的仲裁裁决书，恶意损害房屋前买受人宋某军等的权益，宋某军等据此向法院提出执行异议，法院裁定驳回宋某军等的异议错误。检察机关就仲裁裁决所涉相关事实展开调查核实，并在此基础上向法院制发不予执行仲裁裁决检察建议被法院采纳，有效维护仲裁案外人的合法权益。

【法宝引证码】CLI.C.550002176

5.黄某海等27人与某房地产公司商品房销售合同纠纷系列抗诉案

【典型意义】（一）检察机关在办理商品房销售合同纠纷案件中，对生效判决未依法追究开发商逾期办理房屋权属证书的违约责任的，应加强监督，维护购房人的合法权益。房屋权属证书是购房人取得房屋合法所有权的法律凭证，取得房屋权属证书后，购房人可以对房屋进行转让、赠与、继承、租赁、抵押等活动，实现不动产的价值。《商品房销售管理办法》明确规定，协助购房人办理产权登记手续是开发商的法定义务。在《商品房销售合同》中约定逾期办证违约金条款，可以督促开发商及时履行义务，确保购房人合同权利早日实现。本案中，逾期办理房屋权属证书的责任完全在开发商，购房人并无过错，法院将逾期办证违约金标准从合同约定的日万分之二（折合年利率约为7.3%）调整为公积金贷款利率的50％（折合年利率约为1.35%），将使开发商的违约成本和违约金条款对开发商的约束作用大大降低，损害了购房人的正当权益。检察机关通过对法院不当行使自由裁量权的行为进行监督，有效促进解决商品房销售合同纠纷中长期存在的逾期办证违约金裁判标准不统一的问题，发挥纠偏和引领价值。

（二）检察机关在办案中应加强检法联调，促进矛盾纠纷实质性化解，着力解决人民群众的急难愁盼问题。实践中，开发商逾期办证或逾期交房的现象多发，此类案件涉及面广、影响面大。检察机关办理此类案件，要深入践行新时代“枫桥经验”，将司法为民理念融入民事检察工作全过程，用心用情办好发生在群众身边的、关系群众切身利益的案件，既要维护购房群众的正当权益，又要充分考虑企业的实际经营情况，因案制宜寻找各方利益的平衡点。本案众多购房人在交房后，逾期三四年时间未能办理房屋权属证书，多次到某房地产公司维权，与该公司工作人员发生冲突，该公司的生产经营及在当地的声誉均受到了较大影响。福建省检察机关对该27件系列案件提出抗诉后，认真贯彻“两高”关于做好抗诉再审案件调解和矛盾化解工作的要求，主动与再审法院沟通，共同研究制定调解方案。检察机关派员参与再审调解，从检察监督角度，帮助当事人正确认识案件事实和分清责任，引导当事人互谅互让并最终达成调解协议，真正实现案结事了人和，切实增强人民群众的司法获得感。

【法宝引证码】CLI.C.550002177

6.宁波某建筑装饰有限公司与宁波某文艺创作工作室装饰装修合同纠纷检察和解案

【典型意义】（一）检察机关在办理装饰装修合同纠纷监督案件时，应当结合装修行业规范与有关法律规定，对案件实际情况进行综合判断。装饰装修行业关系着人民群众的居住质量及生活品质，但因装修行业施工主体资质参差不齐，且装修个性化需求较强，往往对施工质量和交付标准约定不明，导致合同纠纷常见多发。司法实践中，双方当事人以有利于自身的原则解释合同条款，难以达成一致。检察机关通过实地走访涉案工程现场，上门咨询行政机关装修资质、装修质量标准等专业意见，在查明案件客观事实的前提下，准确理解适用违约责任相关规定，合理引导当事人认识双方的违约责任及赔偿数额，为促进案件和解奠定基础。

（二）检察机关在办案中应当加强检察和解，强化诉源治理，实质性化解涉诉矛盾纠纷。检察机关在履行法律监督职能的同时，要加强监督的法定性与必要性审查，从矛盾纠纷源头化解、稳定市场预期、服务小微企业的角度，努力寻求监督办案的最优解。在本案中，检察机关积极开展民事检察和解，通过公开听证明法理解心结，系统处理当事人之间因案涉工程所引起的检察监督、劳务合同纠纷和执行案件，既减轻了当事人的诉累，又节约了司法资源，避免小微企业陷入执行惩戒措施，用检察智慧和法治力量构建公正透明、管理规范、竞争有序的市场秩序，促推经营主体平稳健康发展。

【法宝引证码】CLI.C.550002178

源：北大法宝